Od roku 2018 zákon ukládá vlastníkům povinnost provádět průzkum svých pozemků. V souvislosti s touto novinkou jsou již evidovaná území v současné době vedena katastrálním úřadem a jsou jim přiděleny katastrální údaje. Ale s tím vším nemají takové pozemky stále jasně stanovené hranice. V tomto článku se podíváme na to, jaká opatření v takových případech podniknout.
Musím dělat geodetické práce, když mám katastrální pas?
Po celou dobu až do roku 2018 nebylo rozdělení pozemkových území na podíly a jejich vyměřování povinné, probíhalo pouze doporučovaně. Nikdo nebyl povinen provádět na svém pozemku katastrální práce, ale měl na to právo dle vlastního uvážení. Není žádným tajemstvím, že zeměměřické práce vyžadují nemalé náklady a v důsledku toho se většina vlastníků pozemků rozhodla zeměměřictví neprovádět. V současné době je však předpokladem přesné stanovení hranic území pozemku. A v tomto ohledu jsou nyní v katastru evidovány pozemky, které byly evidovány v minulých letech, a mají také přiřazeny katastrální údaje. A jejich majitelé mají veškerou požadovanou dokumentaci potvrzující jejich právo vlastnit pozemek. A na jedné straně se zdá, že vzhledem ke všem těmto detailům se proces zeměměřictví stává zbytečným. Nicméně, ne všechno tak jednoduché. Než přijdete na to, zda je nutné provádět vyměřování pozemků již zahrnutých v katastru, stojí za to prostudovat si stanovisko zákona k této věci.
Existují dva hlavní zákony, které ovlivňují problémy zeměměřických postupů:
Federální zákon 93 „O amnestii Dacha“. To je přesně ten legislativní dokument, díky kterému mohli vlastníci své pozemky evidovat pomocí zjednodušeného systému, který neznamená stanovení hranic. V důsledku aplikace tohoto zákona docházelo k případům, kdy za existence podrobností katastru nebyly pozemky předmětem zjišťovacího řízení.
Federální zákon 122 „O registraci práv k nemovitostem“ uvádí, že není možné provádět transakce s územími s pozemky, které nemají zákonem jasně definované hranice. Články 19 a 20 zákona 122 zdůrazňují, že zeměměřictví je nezbytně nutné. Tento legislativní dokument však zmiňuje i výjimky, z nichž vyplývá nepovinné stanovení hranic pro některé druhy pozemků.
To také způsobuje zmatek. Pokud věříte zákonu 122, pak výjimky, pro které není zeměměřictví nutné, jsou:
- Oblasti s dříve dokončeným registračním postupem. Pokud má vlastník všechny doklady o vlastnictví pozemku.
- Zemědělské, zahradní a zeleninové pozemky.
- Pozemky určené pro individuální bytovou výstavbu.
- Území registrovaná jako sdílené vlastnictví, ale vyžaduje se registrace pouze jedné akcie.
- Pozemek dříve poskytnutý k neomezenému užívání státem, pokud je třeba jej znovu zapsat.
Abychom plně porozuměli nesrovnalostem v ustanoveních zákonů týkajících se zeměměřického řízení, budeme muset zvážit další legislativní dokument – federální zákon č. 447, s jehož pomocí všechny úpravy zákona „o katastru“ byly schváleny. Jak uvádí zákon 447, všechna upřesnění přijatá jako výjimka jsou platná pouze do 1. ledna 2018. V souladu s tím se od tohoto data stává proces zeměměřictví pro každého nevyhnutelný, protože katastrální evidence území bude prováděna podle nových pravidel pouze na základě posouzení územního plánu.
V důsledku toho ještě jednou zdůrazňujeme: po roce 2018 musí být geodetické práce prováděny pro všechna území bez výjimky.
Co se stane, když průzkum neprovedete?
I když zákon našeho státu jasně říká, že geodézie musí být prováděna beze zbytku, mnozí si stále kladou otázku, zda tímto postupem neztrácet čas a prostředky. Důležitá otázka: pokud je parcela již ve vlastnictví, je zapsána v katastru nemovitostí a má k ní veškerou potřebnou dokumentaci, je možné ji ponechat ve stejném stavu a nezaměřovat ji?
V tomto stavu můžete půdu ponechat pouze v případě, že s ní nikdy nehodláte provádět žádné transakce, ale pouze půdu využívat k určitým účelům. Ale i to může v budoucnu způsobit určité potíže. Neprozkoumané pozemky totiž nelze prodat, darovat ani dát do zástavy bance, pokud si chcete vzít úvěr. I když takové pozemky vaše děti zdědí, nebudou je moci zapsat na své jméno. Tím, že se rozhodnete neprovádět vyměřovací proces, jste zbaven některých práv nakládat s vlastními pozemky, které jakoby vlastníte, ale nemůžete nakládat.
Pokud si myslíte, že nemůžete provést průzkum pozemku, pokud se ho nechystáte prodat nebo darovat, je to mylná představa. Pokud si totiž chcete na svém pozemku postavit chatu nebo rekonstruovat starý dům, budete muset získat speciální povolení. A bude téměř nemožné jej získat, pokud neexistuje plán hranic. Na neprozkoumaném pozemku navíc nebude povoleno pokládat inženýrské sítě.
Podíváme-li se na zeměměřické řízení z právního hlediska, hraje významnou roli i při ochraně zájmů vlastníka. Koneckonců, při provádění geodézie budete moci nejen správně zaznamenat hranice a rozměry svého území, ale také zajistit výsledek právně významným dokumentem. Svůj majetek můžete snadno bránit ve sporu s majiteli sousedních území. Absence přesných hranic pozemku s sebou nese hrozbu, že se o svá práva na vašem území mohou domáhat další lidé a řízení se pak může protahovat.
Co jiného lze udělat vymezením území:
- Rozdělit plochu pozemku na podíly. Vlastník pozemku může chtít vymezit svůj pozemek na akcie z různých důvodů. Může chtít obdarovat příbuzného, prodat část pozemku nebo něco jiného. Aby to bylo možné, musí být na pozemku provedeno geodetické měření, bez kterého není možné pozemek rozdělit na podíly.
- Připravte dělení sousedních pozemků. V průběhu času se může změnit plocha různých pozemků, mohou se objevit metry navíc nebo naopak velikost pozemku se může zmenšit. Pokud má vaše území skutečnou velikost větší nebo menší než je oficiální, musí to být zaznamenáno v dokumentech. Koneckonců, v závislosti na zdokumentované oblasti se provádí zdanění.
Podle pravidel a předpisů zákona lze doporučit pouze jeden. I když v nejbližší době neplánujete pozemek prodat nebo darovat a jste si jistí poctivostí svých sousedů, je geodetické řízení stále nutné.
Jak provést zaměření země, pokud bylo zřízeno věcné břemeno
Věcné břemeno je právo na omezené užívání pozemku ve vlastnictví jiné osoby a je upraveno občanským a pozemkovým zákoníkem.
Například váš dům se nachází na pozemku a je obklopen územím jiných lidí. Abyste mohli na svůj pozemek vjet autem nebo se k němu dostat, a to legálně, můžete zřídit věcné břemeno na určité části sousedního pozemku. Pokud potřebujete protáhnout inženýrské sítě k vašemu domu přes sousední pozemek, pomůže vám i zápis věcného břemene.
Buď opatrný! Svou dohodu s vlastníkem sousedního pozemku nezapomeňte doložit, a to i v případě, že máte uzavřenou ústní dohodu. Pokud si totiž věcné břemeno náhle rozmyslí jiný vlastník a vy nebudete mít doklad, nebudete se moci bránit.
Věcné břemeno lze vydat na celé území nebo jen jeho část – záleží na cílech, kterých je potřeba dosáhnout. Informace o tom se zapisují do státního katastru nemovitostí a Rosreestr. Věcné břemeno se tedy zápisem nemovitosti stává věcným břemenem. Pokud je takto zatížen celý pozemek, není vyměřovací postup nutný a bude odpovídat obvyklému stanovení hranic pozemku.
Pokud je věcné břemeno vydáno pouze na část území pozemku, nestačí stanovení hranic. Nejprve bude potřeba rozdělit pozemek na podíly, které budou předmětem věcného břemene.
Plán práce s pozemky pod věcným břemenem vypadá takto:
- Koordinace všech záležitostí stranami. Nebo soudní rozhodnutí, pokud se nepodaří dosáhnout dohody.
- Celá plocha je vymezena a na fragment věcného břemene jsou umístěny otočné body.
- Se zakreslenými hranicemi výměry pozemku věcného břemene se tvoří generel.
Na konci tohoto procesu jsou pozemková území zapsána a vlastníkovi pozemku je vydán výpis z katastru nemovitostí. Poté je věcné břemeno zapsáno.
Jak provést zaměření pozemku, pokud máte v ruce katastrální pas pozemku
Podobné situace mohou být běžné v zahradnických partnerstvích. Řekněme, že jste vlastníkem již zapsaného pozemku, který má všechny vlastnické listy a katastrální pas. Vaše území je již zapsáno v katastru, jsou mu přiděleny katastrální údaje a stanovena cena. Údaje o vašem pozemku se zapisují do souhrnné mapy se značkou „bez hraničních souřadnic“. Právě tato značka říká, že váš pozemek nebyl podroben geodetickému řízení. To znamená, jak je uvedeno výše, pozemek můžete užívat, ale nebudete s ním moci nakládat jako se svým majetkem.
Zde může být jen jedno správné rozhodnutí – je třeba se řídit rámcem zákona a svůj pozemek si co nejdříve proměřit. Jedině tak získáte plné právo nakládat se svým územím.
Je možné si objednat geodetické služby?
Zeměměřické řízení je jedním z druhů katastrálních prací, proto může tuto službu poskytovat pouze katastrální specialista s licencí a oprávněním k provádění tohoto druhu prací. Pokud chce například firma s geodety na plný úvazek prodat pozemky, bude si muset najmout licencovaného katastrálního inženýra. Bez zapojení takového specialisty není možné provádět geodetické práce.
Můžete se obrátit buď na soukromého katastrálního inženýra, nebo na společnost poskytující katastrální a geodetické služby.
Body, které je třeba vzít v úvahu při výběru dodavatele:
- Katastrální inženýr musí mít licenci a povolení. Jejich dostupnost bude nutné ověřit na webových stránkách Rosreestr. Tam se také můžete dozvědět o odborných zkušenostech specialisty. To je nesmírně důležité, protože jakákoli chyba nebo nepřesnost takového zaměstnance přitáhne obrovské množství problémů. Abyste se takovému scénáři vyhnuli, je lepší vše hned zkontrolovat.
- Vysoce kvalitní technické vybavení. Bez geodetického zaměření a stanovení souřadnic otočných bodů je postup zaměření nemožný. Pro efektivní provádění tohoto procesu potřebujete přesné geodetické vybavení. Pokud dodavatel pracuje se svým vlastním zařízením a ne najatým, náklady na jeho služby budou nižší a budete mít záruku, že zařízení je servisováno a v dobrém provozním stavu.
- Přehledné a přesné ceny za služby. Je důležité, aby náklady, které vám byly oznámeny na začátku, zůstaly po dokončení procesu stejné. Je-li navýšení ceny v průběhu díla možné, musí být toto dohodnuto a zaznamenáno ve smlouvě.
V kanceláři “KB-Real Estate” si můžete objednat geodetické služby pro jakékoli pozemky. Náš odborník vám poradí a vezme v úvahu všechny detaily a nuance vaší situace. V případě potřeby vám naši specialisté pomohou technický plán domu nebo zeměměřičství. Nabízíme také provedení geodetických prací. Kontaktujte nás!
